【マイナス金利で考えた!その7 「住宅ローンの借換で新車一台分の利息を減らそう!」】

さて、今回は「今借りている住宅ローンの借換」のお話です。

 

マイナス金利政策によって金利が下がっている今

今の金利で新たにローンを組んで

当初のローンをすべて返済してしまう

「住宅ローンの借換」が非常に注目されています。

 

 

 

借換は、正常にご返済をされている方なら

当初の借入時から収入など大きな変化がなければ

基本的には誰でも出来ますので

まずはメリットが出るかどうか試してみる価値はあります。

 

ここで借換を考えるときのポイントをご説明します。

 

ポイント1

諸費用は新たなローンに組み込める

 

借換は新たに住宅ローンを組むことになりますので

保証料、事務手数料、登記費用などの手数料がかかってきますが

通常はこの手数料も上乗せしてローンを組み込むことが出来ます。

 

ポイント2

メリットはこんな風に計算する

 

借換メリットの計算は、

手数料は自己資金で払う場合と

手数も含めて借換る場合で違ってきます。

 

手数料自己資金の場合

①現在のローンの残り期間の総支払額を計算

②現在の残高で借換を行った後の総支払額を算出

③借換にかかる手数料を算出

①-(②+③)=借換メリットとなります

 

 

これに対して

借換手数料も含んで借換る場合は

 

  • 現在のローンの残り期間の総支払額を計算
  • 借換手数料を含めて借りた場合の総支払金額を算出

①-②=借換メリット

 

となり

「手数料を組み込んだ金額で借換しても月々の支払いが今より少なくなる」

ことがメリットの出る用件です。

 

 

 

具体的に計算してみます

 

現在のローンが

現在の金利が2% 残高が2000万円 残り30年だとすると

月々の支払は73,923円 総支払額26,612,280円

 

これを1%のローンで借換ると

月々の支払は64,327円(▲9,596円) 総支払額23,157,720円

 

差額 26,612,280-23,157,720円=3,544,560円

 

この場合の、諸費用は多めに見積もって

事務手数料 2000万円×2.1%=420,000円

登記費用 その他(概算)    250,000万円

合計             650,000円

となりますから

 

諸費用を現金で出した場合のメリットは

3,544,560円-650,000円=2,894,560円

 

 

諸費用分のお金がないので借換のローンに組み込んだ場合は

 

新たなローン借入額は2000万円+65万円=2065万円

 

これを1% 30年で組むと

月々返済 66,410円(▲7,513円) 総支払額23,910,480円

 

メリットは

26,612,280円-23,910,480円=2,701,800円

 

となります。

 

このケースだと

新車1台分くらい買えちゃうわけです。

 

さらに、借換時に支払い金額はそのままにして返済期間を短くすれば

さらにメリットは大きくなります

 

 

先ほどの例ですと

諸費用を含めて借換をし、期間を3年短くする27年返済憎みなおすと

月々の返済は73,923から72,751円(▲1,172) 総支払額は23,571,324円

26,612,280円-23,571,324円=3,040,956円

 

かなりお得なので私はこちらを強くお勧めしています。

 

当然ですが借換前と借換後の金利の差が大きければ大きいほど

メリットは出てきます。

 

ポイント3

借換前と借換後の条件の変化に注意

 

たとえば一般の銀行ローンからフラット35に借り替えた場合

団代信用生命保険料が銀行負担から個人負担に変わるため

金利が安くなっても総支払額は多くなってしまう

 

なんてケースもありますので

シミュレーションはきちんと検証することが必要です

 

 

ポイント4

固定金利と変動金利

 

さて、今までご説明してきたのはすべて

固定金利から固定金利での借換の場合を前提としています。

 

現在の住宅ローンが変動の金利や 3年固定選択型だったりすると

今後の金利がどう変化するかによって

総支払額が変わってくるので

実際にははっきりとしったメリットは計算できません。

 

また、金利がいくら安いからといって

固定金利から変動金利切り替えると

後々金利が上がってしまい

とんでもないことになってしまう可能性もあります。

 

「この機会に固定金利と変動金の違いをしっかり知ろう」

 

 

このシリーズで何度もお伝えしていますが

金利の低い時期に一番低い変動金利を選択するということは

今後金利が上がるリスクを背負っているということ

 

現在の変動金利や3年固定金利に比べ

全期間固定金利の方が高いのは

『35年間金利保証』がついているから

 

言い方を変えれば

変動金利は払っている最中に値段が上がったり下がったりするローンであり

金利が低い今は、支払は底値となっており

支払い終わるまでには支払が上がる可能性が高い

いいかえれば、

最後には思った以上に高い買い物になっている

可能性があるということ

 

「変動金利で借りている方は、今がチャンス」

 

あまり深く考えず変動金利で借りてしまった方にとって

 

たとえ支払のメリットがあまり出なくても

この金利の低い時期に

固定金利に借換することは

今後の金利上昇リスクを回避する大きなチャンス

 

と私は考えています。

 

借換は手間さえ惜しまなければ

最もリスクの少ない家計の見直

 

マイナス金利の恩恵を一番受けやすい方法です。

マイナス金利政策ですが

あまり効果が出ておらず

もしかしたら方向変換がありそうな

雲行きになってきているようです

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