【マイナス金利で考える!その5 3年固定住宅ローンの罠】

今週は、北海道の銀行さんが

主力商品として売っている

固定期間選択型3年固定住宅ローンについてのお話です。

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私の会社は、「すまい給付金」の受付窓口をしています。

 

「すまい給付金」とは

消費税が5%から8%に上がった後に住宅を購入した人に対して

取得者の年収により

購入金賀のうち1000万円にかかる3%の30万円を上限にして

還元するという制度です。

 

我々は、受付窓口として

お客様から申請書と、付属書類を受付

書類をチェックしパソコンに入力したあと

事務局に送るという仕事をしているのですが

 

 

 

3月は、住宅取得控除のため確定申告に行き

すまい給付金が受けとれることを知り、

受付窓口を探して当社にいらっしゃるお客様が増えています。

 

 

すまい給付金のお客様は

他の金融機関でローン組んでいる方が大半

そしてほとんどが3年固定の0.8%の金利体系

 

そこで、すまい給付金の受付が終わり

親しくなった後の雑談で

FP事務所として今後の参考のために教えてほしいのですが

といいながら

 

「どうしてその金融機関を選んだのか」と

「なぜ、3年固定を選んだのか」

を聞くようにしています。

 

お客様とお話しいてわかるのは

 

ほとんどのお客様はが

営業担当者様に勧められたまま銀行を選び

ほとんど選択の余地がないまま

3年固定の住宅ローンを選択しているということ。

 

そこで、そんなお客様たちに

私はこんな話しをします。

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うちはFP事務所ですので

サービスで少しでだけローン金利の仕組みについてお話しますね

 

 

お客様の選んだのは固定金利選択のローンは

その名のとおり固定機関が選べる商品ですが

お客様が選んだその固定金利が一番短い3年型です。

 

これは金利が一番安いのですが

固定期間も一番短い

 

この商品、

最初の固定期間である3年間はキャンペーンで金利が低くなっている分

3年過ぎるとキャンペーンが終わるので

たとえその時の基準金利が上がっていなくても

実際には金利が上がって支払いが増えるのはご存知ですよね

 

 

「はい、なんとなく聞いていますが

本当のところどうなっているかよくわかりません」

 

 

では、3年固定の住宅ローンの金利の仕組みについて

詳しく説明してみますすね。

 

 

今の3年固定金利は基準が2.7%

 

ですから本来は2・7%なのですが

 

今は、銀行の金利引き下げ競争が盛ん

 

その影響で当初3年間はキャンペーン金利で

ここからマイナス1.9%となっています。

 

北海道の主要銀行の住宅ローンは

このキャンペーン金利マイナス1.9%は3年年間だけで終わり

3年過ぎるとそれ以降はマイナス1.5%になる特約を用いています。

 

具体的に金利を見ていくと

 

最初の3年間は

基準金利2.7%-1.9%で0.8%です。

 

さて、3年過ぎるとマイナス1.9%がマイナス1.5%になりますから

基準金利が今のままの2.7%であっても

2.7%-1.5%=1.2%となり

同じ3年固定を選べば

次の3年間は1.2%が適応されます。

 

 

しかし、これはあくまでも

基準金利が今と同じ水準の2.7%の場合

 

 

現在の水準は過去から見ても本当に低い状態で

いつまで続くかわからない。

 

 

もし仮に、金利が上がりはじめたら

この基準金利2.7%が上がることになります

 

 

たとえば気基準金利が年間に0.2%ずつ上がってしまうと

3年後の基準金利は2.7%+0.2%+0.2%+0.2%=3.3%

 

実際の金利は

この3.3%から特約の1.5%をマイナスして

実際の金利は1.8%

 

当初の0.8に比べると1%のアップとなります。

 

 

もし3000万円の残高が残っていたら

1%アップすると返済額はどのくらいになると思いますか?

 

「え~、わからない、どのくらい上がるんですか?」

 

3000万円×1%=30万円

 

月に直すと30万円÷12か月=25,000円

 

毎月の支払いが2万5千円高くなります。

ずいぶん上がってしまいますのね

 

「え~!月25000円ですか、そうなったら大変、、、、

でも金利は急に上がるのでしょうか?」」

 

はい、金利が上がるか下がるは

世界と日本の金融情勢次第

 

ここ20年金利は上がっていませんので

誰もが金利が上がるイメージを想像できず、

なんとなく大丈夫と思っている節がある

 

 

 

しかし、低迷していた株価が

アベノミクスによって急騰したように

金利がこのまま続くという保証は全くありません

 

東京オリンピックが景気の起爆剤になり

日本はデフレを克服し景気低迷から脱却し

景気が回復すれば、当然金利も上がります。

 

 

過去の例を見ても

金利は下がる時はゆっくりですが

金利は上がり始めると急激に上がります。

 

実際にバブルの頃には

1年間で1%以上金利が上がったことがありました。

 

 

年間0.2%の上昇が3年間つづけば0.6%

これは、十分可能性があります。

 

月の返済がある日突然2万5千円円以上増えるというのは

あり得ない話ではないのです。

 

そして3年固定ローンの怖いところは

固定期間の3年間、金利が固定されているため

借りた人は金利が上がる事を忘れてしまうということ

 

これが変動金利なら

6ヶ月ごとに金利変変更の案内が来るから

金利が上がり始めたことに気がつくのですが

 

3年固定はよくも悪く3年間は金利が上がらないので

なかなか変改に気がつかない

 

そして3年たったとき

いきなり金利の上がった新しい返済額の通知が来て

びっくりしたときには後の祭り

 

返済がいきなり25,000円増えてしまう可能性があるのです。

 

 

 

『え~、それはこまります。

私たち、どうすればいいんですか?』

 

 

まず、金利の動向は常に気にしていてください

 

このマイナス金利は、ここしばらくは続くと思われますので

すぐに金利が上がることは考えにくい

 

しかし、そもそもマイナス金利は景気を良くするための政策

 

マイナス金利の効果が出れば、景気はよくなり

景気が良くなれば、金利が上がる

そして金利が上がれば、返済が増えることになります。

 

今は本当に金利が低い状況です。

 

そんな状況では、住宅ローンを選ぶ時に

ちょっとだけ金利が高くても

最初から10年、20年といった固定期間の長い形もの

出来れば全期間固定金利の商品を選べればよかったのですが

 

お金を貸す立場からいうと

この低い金利の時代に長期固定金利でお金を貸し出すと

 

もし、今後金利が上がった場合

借りは人からもらう金利より

預金した人に払う金利の方が多くなってしまう

 

つまり、仕入れ値が、売値を上回って赤字になってしまう

 

そのため、そうならないように

なるべく変動に近い3年固定を売ることで

今後の金利上昇時のリスクをお客様に持ってもらう

 

だから、本当は2.7%のはずの金利を0.8%にして目先の安さを強調し、

さらに「8代疾病生命保険つき」などと

金利に関係ない部分を売り物にすることで

お客様の目を一番大事な金利の問題からそらす作戦をとっている

 

私はそんな風に感じています。

 

 

3年固定金利を借りてしまった方の対処法としては

金利が上がりきる前に

全期間固定の商品に「借換」するという方法がありますが

「借換」は最初に借りてから1年間経過しないと出来ません

 

今借りたばかりの方は次の借換のタイミングは

借りてから1年たった後か

次の固定金利の見直しが来る3年後です。

 

そのときはお役に立てると思いますので

今の話を心に刻み、

3年後に思い出したら相談に来てくださいね。

 

「ここにポスターが張ってある、

フラット35だったらずっと金利は変わらなかったんですか?」

 

そうなんです、フラット35は文字通り35年間金利が変わらないローンです

最初からご縁があったら、フラット35をお勧めできたのに残念です。

 

我々ももっと宣伝しなければいけないですね。

 

私の話、少しはお役に立ちました?

 

『ありがとうございます、

本当に勉強になりました。

 

ローンを組む前に教えてもらっていら

もっと良かったのですが、、、」

 

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「何千万円という大きなお金を借りる」

 

その時お金持ちは、非常に金利を気にします。

 

それは、金利が上がれば、返済が大変になることを経験上知っているから

 

でも住宅ローンを組むお客様は

一緒に一度のことなので

金利が上がることのリスクの怖さを知りません。

 

サブプライムローンもそうですが

「後から考えれば、破綻して当たり前」のローンでも

世間が大丈夫という根拠のない判断をすれば

誰も、疑わずお金を貸してしまう。

 

最後に、困るのは借りた人

 

住宅ローン

変動金利がいいか、固定金利がいいか

判断するのは自己責任

 

しかし大きなお金を借りるのだから

リスクについてはきちんと勉強していた方がいい

 

そして、3年固定金利を選ぶということは

これから金利が上がった的には返済額が増えるけれど

それでも今が安い方がいい

 

という選択をするということである

ということを覚悟する必要があります。

 

 

幸せなマイホーム取得をお手伝いするのが

住宅ローンFPの使命

 

きちんとした知識を世の中に伝えるために

頑張らなくては!

このゆびとまれ